Україна: Камені містобудівного спотикання

Законом передбачено спрощення процедури та скорочення термінів на затвердження проектів будівництва та проведення їх експертизи, а також обов’язкове створення містобудівного кадастру, його моніторингу та доступності для громадян.
Верховна Рада 17 лютому 2011 року прийняла закон № 3038-VI «Про регулювання містобудівної діяльності». З прийняттям цього законодавчого акту втратив силу закон № 1699-ІІІ «Про планування і забудову територій».

До ключових норм закону, безумовно, можна віднести план зонування територій (зонінг), який визначає умови використання території для містобудівних потреб у межах визначених зон.

Крім того, законом передбачено спрощення процедури та скорочення термінів на затвердження проектів будівництва та проведення їх експертизи, а також обов’язкове створення містобудівного кадастру, його моніторингу та доступності для громадян.

Особливе місце в законі відводиться персональній відповідальності за негативні наслідки, викликані порушеннями будівельних норм, стандартів і правил у процесі проектування, експертизи проектів та будівництва об’єктів містобудування.

Віктор Матчук, член Комітету Верховної Ради з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства та регіональної політики відзначає, що в рамках закону «Про регулювання містобудівної діяльності» розроблено законопроект «Про відповідальність за правопорушення у сфері містобудівної діяльності». На сьогоднішній день він направлений Президенту і хотілося б, звичайно, щоб він був підписаний, — підкреслює чиновник. — Тоді відповідальність за порушення закону буде нести не тільки організація чи відомство, а також і конкретна людина, що поставила підпис під тим чи іншим документом.

Чого чекали від закону?
Власне бачення новоприйнятого закону висловив Сергій Тігіпко, віце-прем’єр-міністр соціальної політики: «Цей законодавчий акт передбачає спрощення дозвільних процедур в будівництві. Для простих громадян цей закон буде означати зменшення вартості житла в нових будинках на 20-30%. Приблизно стільки становили витрати на хабарі чиновникам через складні дозвільні процедури. Однак, зниження вартості житла буде відчутно лише з другої половини 2012 року».

Минулого року багато експертів зазначали, що прийнятий закон реально спрощує систему отримання дозвільної документації, дозволяючи знизити до 90% корупцію в будівельній галузі. При цьому на всіх стадіях узгодження діє принцип мовчазної згоди.

Згідно з цим принципом, служба замовника, що здійснює узгодження проекту, має право приступити до подальших робіт і без отримання дозвільного документа за умови, що всі необхідні документи для отримання такого дозволу подані в повному обсязі, а у встановлені законом строки документ не видано або рішення про відмову у його видачі не направлено.

Таким чином, відповідно до закону «Про регулювання містобудівної діяльності», якщо протягом 10 днів не видано дозвіл або відмову у його видачі, право на виконання будівельних робіт виникає на 11 день, а дозвіл вважається виданим. Поряд з цим, закон «Про регулювання містобудівної діяльності» змінює і правила введення в експлуатацію нових об’єктів.

За старими нормативами прийняття в експлуатацію об’єктів приймалося в два етапи і для цього створювалися робоча та Державна комісії. При цьому термін прийому об’єкта в експлуатацію становив 30 днів, а при вартості об’єкта понад 30 млн грн — до 60 днів. У середньому, за старими нормативами термін здачі об’єкта в експлуатацію становив 45 днів і міг доходити навіть до трьох місяців.

За новим законом здача об’єктів в експлуатацію, які належать до I-III категорій складності, та об’єктів, будівництво яких здійснювалося на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації відповідною інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю на безкоштовній основі представленої замовником декларації про готовність об’єкта до експлуатації.

Прийняття в експлуатацію об’єктів, які належать до IV і V категорій складності, здійснюється на підставі акта готовності об’єкта до експлуатації шляхом видачі інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката. На все це відводиться не більше десяти робочих днів.

Відповідно до нових норм підключення закінченого об’єкту будівництва, прийнятим в експлуатацію, до інженерних мереж здійснюється протягом десяти днів з дня відповідного звернення замовника до осіб, які є власниками відповідних елементів інженерної інфраструктури або здійснюють їх експлуатацію.

Дуже важливо, що власники інженерної інфраструктури, відповідно до закону, несуть відповідальність за несвоєчасне підключення, або не підключення об’єкта будівництва до інженерних мереж відповідно до технічних умов та укладеного договору про забезпечення об’єкта будівництва в розмірі десяти тисяч неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.

Наскільки виправдалися надії
Що ж, закон прийнятий. Тим часом «У.К.» поцікавилася у гравців та експертів містобудівного ринку наскільки виправдалися надії, наскільки прийнятний вищезгаданий закон і що, власне, необхідно, щоб цей закон запрацював. «Робити якісь серйозні висновки про те, наскільки хороший чи поганий закон «Про регулювання містобудівної діяльності», досить складно, — переконана Валентина Книженко, директор компанії Melon Real Estate. — Пов’язано це насамперед  з тим, що на даний момент в експлуатацію здаються об’єкти, будування яких які було розпочато в докризовий період. Сформована ситуація свідчить про те, що якщо раніше найбільш тривалим і складним процесом була здача об’єкта в експлуатацію, то зараз складно починати будівництво об’єкта. Процес відведення земельних ділянок під будівництво затягується органами місцевого самоврядування.

Дмитро Кутовий, директор ТОВ «Макрокап Девелопмент Україна» переконаний, що один з найважливіших моментів, який закладений в законі «Про регулювання містобудівної діяльності», — це зобов’язання в короткий строк розробити комплекс містобудівної документації в кожному населеному пункті і на кожній території. На жаль, через відсутність фінансування ця робота не проводиться. В цілому, за оцінкою експерта, цей закон спростив дозвільні процедури, однак так і не вирішив питання, пов’язані, наприклад, з жорстким регулюванням компенсації витрат.

«У законі «Про регулювання містобудівної діяльності» поставлені благі цілі, але жодна з них не буде реалізована, — переконаний Сергій Тумасов директор компанії Global Solutions. — Корупція настільки сильно пронизала все наше суспільство, що позбутися неї дуже важко. Є таке поняття як «пам’ять системи» і воно нікому не дасть зменшити корупцію.

Лев Парцхаладзе зазначає, що закон повною мірою не працює і пов’язано це в першу чергу з тим, що органи місцевого самоврядування в цьому не дуже зацікавлені. Швидше за все, це пов’язано з небажанням втрачати джерело, як особистого збагачення окремих чиновників, так і отримання певних фінансових ресурсів у місцевий бюджет.

Юридичний аспект питання
На думку Наталії Доценко-Білоус, адвоката ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», прийняттям закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» 17 лютого 2011 року ознаменувався кардинальним вторгненням в систему містобудівного законодавства.

Під гаслами «спрощення дозвільних процедур» фактично була змінена і посилена концепція реалізації будівельних проектів. Концепція нового будівельного законодавства розкривається в нормах частини 3, 4 статті 24 закону: за відсутності плану зонування або детального плану територій, затвердженого у відповідність до вимог закону, надання земельних ділянок комунальної (державної) власності у власність, користування фізичним або юридичним особам, а також зміна їх цільового призначення забороняється.

Незважаючи на те, що норми, що встановлюють заборони, вступають в силу з 1 січня 2013 року, фактична заборона виникає зі вступом в дію закону в цілому. Це пояснюється тим, що ключові процедури під час реалізації будівельного проекту невід’ємно пов’язані із наявністю і дотриманням вимог містобудівної документації. До таких процедур відносяться: розробка землевпорядної документації (ст. 25), реалізація права на забудову (ст. 26), які повинні здійснюватися відповідно до містобудівної документації в умовах відсутності перехідного періоду і будь-яких винятків.

Втім, закон істотно поліпшив ситуацію для архітекторів (проектних організацій), дозволив розширити сферу своєї діяльності і створив передумови для збільшення прибутковості. Багато хто з них тепер залучені в процес розробки детальних планів територій та інших видів містобудівної документації за кошти приватних інвесторів, які очікують отримати статус замовника будівництва.

У той же час, забудовники, які очікували на спрощення, виявилися вельми розчарованими практикою їх впровадження. Багато хто з них тепер обмежені в реалізації нових будівельних проектів, оскільки не можуть отримати містобудівні умови і обмеження забудови в умовах відсутності детальних планів територій.

У кінця грудня 2011 року автори реформи, запобігаючи розвитку «колапсу на будівельному ринку» відстрочили в часі набрання чинності кульмінаційних положень будівельної реформи — заборони на виділення земельних ділянок державної та комунальної власності у приватну власність, зміни їх цільового призначення для цілей забудови в умовах відсутності затвердженої містобудівної документації.

Враховуючи, що в Україні немає жодного населеного пункту, в якому сформований і належним чином затверджений повний комплект містобудівної документації (генеральні плани населених пунктів та детальні плани територій), автори реформи дійсно запобігли колапс будівельного ринку, перенісши на 2013 рік дії суперечливих норм норм.

Джерело:  Україна Комунальна

Микола Бойко

21-ша Міжнародна Конференція ПБ
Презентація програми designPH 2014
Пасивний Будинок для Болгарії
Новини
Розділи
Сторінка на Фейсбук
Новини на Твітері
Прямий Зв’язок по Скайпу
My status